Nguyên tắc khi mua nhà, đất

      Để an toàn khi mua nhà, đất - mình xin tư vấn để người mua cần nắm được các nguyên tắc sau:

"3 không, 5 nhớ" khi mua nhà, đất:

1.    Nhớ, chỉ mua nhà, đất khi có Sổ đỏ

2.    Nhớ kiểm tra Sổ đỏ giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người

3.    Nhớ cách đặt cọc đúng Luật

4.    Nhớ cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ

5.    Nhớ cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng

6.    Không trả hết tiền khi chưa sang tên Sổ đỏ xong

7.    Không mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay

8.    Không chuyển nhượng nhà ,đất bằng vi bằng

Nhớ chỉ mua nhà, đất khi có Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện sau:

"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b) Đất không có tranh chấp.

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Như vậy, nếu người chuyển nhượng không có Giấy chứng nhận thì không nên mua, trừ 02 trường hợp: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ, quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho, quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Nhớ kiểm tra Sổ đỏ giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người

* Cách kiểm tra sổ đỏ giả: Để kiểm tra Giấy chứng nhận thật hay giả sẽ có một số cách như: Kiểm tra trực tiếp các thông tin trên Giấy chứng nhận, xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai,…

Mặc dù có nhiều cách khác nhau nhưng không phải ai cũng có kinh nghiệm kiểm tra trực tiếp trên Giấy chứng nhận. Do vậy, cách tốt nhất để kiểm tra Giấy chứng nhận thật hay giả là xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai (nếu thửa đất chưa được cấp thì chắc chắn Giấy chứng nhận đó là giả).

 * Cách kiểm tra nhà đất thuộc quy hoạch

Để biết thửa đất thuộc quy hoạch hay không thì người dân có nhiều cách kiểm tra như sau:

- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), cấp xã (xã, phường, thị trấn).

- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để biết thêm thông tin.

- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

* Cách kiểm tra thông tin thế chấp, thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người

Căn cứ theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ khi đăng ký vào sổ địa chính. Do vậy, để kiểm tra thông tin thế chấp thì nên xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Mặt khác, trong phiếu xin thông tin đất đai nếu tích vào ô lịch sử biến động hoặc ô tất cả các thông tin trên thì sẽ biết thửa đất đó đã được chuyển nhượng cho ai.

Nhớ cách đặt cọc đúng Luật

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng thông thường các bên đặt cọc để "làm tin". Quy định về đặt cọc và phạt vi phạm được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Như vậy, việc đặt cọc nên lập thành văn bản có chữ ký đầy đủ của các bên và nên có người làm chứng; mặc dù không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng nếu số tiền đặt cọc lớn nên công chứng, chứng thực.

Lưu ý: Người nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận với người chuyển nhượng về việc ghi giấy nhận tiền là "tiền trả trước" thay vì ghi đặt cọc; vì không phải là đặt cọc nên khi không giao kết, thực hiện hợp đồng thì không bị phạt vi phạm (không bị phạt cọc).

 Nhớ cẩn trọng khi giá nhà, đất rẻ bất ngờ

Thích mua hàng giá rẻ là tâm lý chung của nhiều người, khi chuyển nhượng đất đai cũng vậy. Nếu giá đất rẻ "bất ngờ" so với mặt bằng chung tại khu vực đó thì cần cẩn trọng hơn, nhất là đất phân lô, bán nền. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng thì không nên ký hợp đồng chuyển nhượng.

Trên thực tế, mặc dù biết thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng (khi đó giao dịch sẽ vô hiệu) nhưng vì lợi ích thì nhiều người vẫn ký hợp đồng và chấp nhận rủi ro để đầu tư "mạo hiểm".

Ví dụ: Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng không phải vì không đủ điều kiện cấp mà khó thực hiện. Nếu người chuyển nhượng thiện chí và cần tiền thì có thể cân nhắc để ký hợp đồng chuyển nhượng; sau đó đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người chuyển nhượng và khi có Giấy chứng nhận thì thực hiện thủ tục sang tên sau.

Nhớ cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng

Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất".

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại cụ thể của hợp đồng dân sự nên các bên được thỏa thuận các điều khoản, miễn sao nội dung không được trái luật, đạo đức xã hội.

Người nhận chuyển nhượng để tránh rủi ro thì cần thỏa thuận trong hợp đồng các điều khoản sau:

- Yêu cầu người chuyển nhượng cam kết các giấy tờ phải bảo đảm tính pháp lý (không phải giấy tờ giả), thửa đất không thuộc quy hoạch, tại thời điểm chuyển nhượng không có tranh chấp với ai.

- Thanh toán thành nhiều đợt, chỉ thanh toán hết khi đăng ký vào sổ địa chính (khi sang tên xong).

- Thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm hợp đồng; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, không khống chế mức phạt vi phạm.

Không trả hết tiền khi chưa sang tên Sổ đỏ xong

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính; nếu chưa đăng ký vào sổ địa chính thì không nên trả hết tiền cho người chuyển nhượng.

Không mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, từ ngày 01/7/2014 đến nay khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nếu không sẽ vô hiệu vì vi phạm hình thức, trừ trường 02 trường hợp sau:

- Một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Không chuyển nhượng nhà, đất bằng vi bằng

Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

"1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập".

Như vậy, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực; mà theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất. Hay nói cách khác, vi bằng không thể sang tên Giấy chứng nhận.

 

Học thể thơ Haiku của Nhật Bản

Sự thật

Như trong gương

Nó phản ánh chính mình.

NHẠC SĨ LAM PHƯƠNG 1937 – 2020

Lam Phương
Thông tin nghệ sĩ
Tên khai sinh	Lâm Đình Phùng
Sinh	20 tháng 3, 1937 Rạch Giá, Kiên Giang
Mất	22 tháng 12, 2020 (83 tuổi) Fountain Valley, California
Thể loại	tình khúc 1954-1975, nhạc vàng, nhạc hải ngoại
Nghề nghiệp	Nhạc sĩ
Năm hoạt động	1952-2020
Hợp tác với	Túy Hồng
Ca sĩ trình bày thành công	Hoàng Oanh, Thanh Tuyền, Chế Linh, Nguyễn Hưng...

Lam Phương tên thật là Lâm Đình Phùng, sinh ra ở làng Vĩnh Thanh Vân, quận Châu Thành, tỉnh Rạch Giá (hiện nay là phường Vĩnh Thanh Vân, thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang). Nội tổ của ông vốn là người Hoa, bỏ nước sang Việt Nam lập nghiệp trong đợt di dân ồ ạt của người Hoa chống đối với nhà Mãn Thanh. Đời ông nội của ông đã bắt đầu lai Việt Nam và đến đời cha của Lam Phương thì chẳng còn dấu vết gì là người Hoa nữa. Lam Phương là con đầu lòng, lớn lên với mẹ và năm người em trong cảnh nghèo nàn xơ xác. Cha ông đã bỏ đi theo người đàn bà khác từ lúc ông còn nhỏ.

Ông là một trong những người tiên phong của tân nhạc miền Nam với gia tài sáng tác gồm hơn 200 tác phẩm trải rộng trong nhiều đề tài như thân phận con người, thăng trầm đổi thay của mệnh nước, ca ngợi quê hương, tình mẫu tử, tình lính và tình yêu. Nổi danh từ năm 17 tuổi với 2 sáng tác Chuyến Đò Vĩ Tuyến và sau đó là Kiếp Nghèo, Lam Phương là 1 trong những tác giả có sức ảnh hưởng và được yêu mến nhất với vô số những tác phẩm nổi tiếng như:

·       Anh đã biết

·       Bài Tango cho em

·       Bài thơ không đoạn kết

·       Bãi nắng

·       Bé yêu

·       Biển sầu

·       Biển tình (1965)

·       Biết đến bao giờ (1965)

·       Bọt biển

·       Bức tâm thư (1957)^[2]

·       Buồn (1978)

·       Buồn chi em ơi

·       Buồn không em

·       Cám ơn người tình

·       Chắp tay nguyện cầu

·       Chấp nhận (1984)

·       Chỉ có em

·       Chỉ còn là kỷ niệm

·       Chiếc áo mùa đông

·       Chiều hành quân (1958)

·       Chiều hoang

·       Chiều hoang đảo

·       Chiều hoang vắng

·       Chiều tàn

·       Chiều Tây Đô (1984)

·       Chiều thu ấy (1952)^[3]

·       Cho em quên tuổi ngọc

·       Chờ (1978)

·       Chờ một ngày

·       Chờ người (1970)

·       Chúc mừng

·       Chung mộng

·       Chuyện buồn ngày xuân (1976)

·       Chuyện tình nàng Tô Thị

·       Chuyến đò vỹ tuyến(1956)

·       Chuyến tàu Thống Nhất (1957)^[4]

·       Cỏ úa

·       Con chim nhỏ mắt người tình

·       Con đường tôi về^[5]

·       Con tàu định mệnh (1975)

·       Còn đêm này thôi

·       Duyên kiếp (1960)

·       Đà Lạt cô liêu

·       Đánh mất đêm vui

·       Đèn khuya (1960)

·       Đêm dài chiến tuyến (1966)

·       Đêm tiền đồn (1970)

·       Đò tình (1990)

·       Đoạn cuối một cuộc tình

·       Đoàn người lữ thứ (1957)^[4]

·       Đơn côi (1964)

·       Đường đi trọn kiếp

·       Đường về quê hương

·       Đường trần

·       Em đi rồi

·       Em là tất cả (1965)

·       Gác vắng

·       Giã từ người yêu

·       Giòng lệ

·       Giọt lệ sầu

·       Gửi người ngàn dặm

·       Hạnh phúc mang theo

·       Hạnh phúc trong tầm tay

·       Hoa đầu mùa

·       Hương thanh bình (1954)

·       Khóc mẹ

·       Khóc thầm (1972)

·       Khúc ca ngày mùa (1954)

·       Kiếp nghèo (1956)

·       Kiếp phiêu bồng

·       Kiếp tha hương (1960)

·       Kiếp ve sầu

·       Lá thư xuân (1957)

·       Lá thư miền Trung (1957)^[4]

·       Lạy trời con được bình yên

·       Lầm (1978)

·       Lời yêu cuối

·       Mất (1978)

·       Mình mất nhau bao giờ

·       Mộng ước

·       Một đêm trăng (1957)

·       Một đời tan vỡ

·       Một kỷ niệm (1965)

·       Một mình

·       Một suy tư

·       Một thời hoa mộng

·       Mơ (1978)

·       Mùa hoa phượng (1954)^[6]

·       Mùa phượng cuối

·       Mùa thu yêu đương

·       Mùa thu vào mộng

·       Mùa xuân nào ta về

·       Mùa xuân không còn nữa

·       Mưa lệ

·       Nắng đẹp Miền Nam (1957)^[4]

·       Ngày buồn (1971)

·       Ngày em đi

·       Ngày hạnh phúc (1960)

·       Ngày tạm biệt (1960)

·       Nghẹn ngào (1969)

·       Nguyện cầu cho người

·       Người đến rồi đi

·       Nhạc rừng khuya (1953)

·       Nhớ (1995)

·       Như giấc chiêm bao

·       Những gì cho em (1968)

·       Niềm vui đơn côi

·       Niềm vui không trọn vẹn

·       Niềm tin

·       Nửa đời gian khổ

·       Nửa đời yêu em

·       Phút cuối (1971)

·       Quên (1978)

·       Rừng xanh thương nhớ (1984)

·       Rừng xưa

·       Sài Gòn ơi vĩnh biệt

·       Say (1978)

·       Sầu ly hương (1956)^[7]

·       Tàu về tương lai (1985)

·       Tạ ơn mẹ

·       Tan vỡ

·       Tàn thu

·       Tháng Tư buồn (1981)

·       Thành phố buồn (1970)

·       Thiên đàng ái ân

·       Thu đến bao giờ

·       Thu sầu (1969)

·       Thuyền không bến đỗ

·       Thương (1981)

·       Thương con

·       Thương về quê em

·       Tiếc (1978)

·       Tiễn người đi (1960)

·       Tim vỡ

·       Tìm vết chân xưa

·       Tình anh lính chiến (1958)

·       Tình bơ vơ

·       Tình chết theo mùa đông

·       Tình cố đô (1956)^[8]

·       Tình đau

·       Tình đầu muôn thuở

·       Tình đẹp như mơ

·       Tình hè (1989)

·       Tình hồng Paris (1990)

·       Tình mẹ

·       Tình mùa đông

·       Tình người viễn xứ

·       Tình nghĩa đôi mình chỉ thế thôi (1965)

·       Tình như mây khói

·       Tình vẫn chưa yên

·       Tình thiên thu

·       Tôi sẽ đi (1990)

·       Trăm nhớ ngàn thương

·       Trăng thanh bình (1953)

·       Trước lầu Ngưng Bích

·       Tuyết muộn

·       Từ lúc em đi

·       Vĩnh biệt (1964)

·       Vĩnh biệt người tình

·       Vĩnh biệt Sài Gòn

·       Vòng tay chờ đợi (1989)

·       Vùng trời ngày đó

·       Xa (1994)

·       Xin thời gian qua mau

·       Xót xa

·       Xuân mộng

·       Yêu nhau bốn mùa

·       Yêu thầm

Dòng nhạc Lam Phương có sức lan toả rộng rãi tới khắp mọi tầng lớp trong xã hội, được thuộc nằm lòng và yêu chuộng qua nhiều thế hệ cho đến tận bây giờ.