Ảnh do ChatGPT tạo
Từ tháng 2/2026, hai nghị định mới được ban hành đã âm thầm nhưng dứt khoát vẽ lại ranh giới của thị trường bất động sản Việt Nam. Không ồn ào, không khẩu hiệu, nhưng tác động của chúng là rất thật: đánh thẳng vào ngân hàng buôn đất và các chiêu trò lách thuế quen thuộc.
1. Vì sao cấm ngân hàng buôn đất?
Theo Nghị định 340/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 09/02/2026), ngân hàng và tổ chức tín dụng sẽ bị phạt từ 200–250 triệu đồng nếu kinh doanh bất động sản trái phép. Không chỉ phạt tiền, mà còn kèm theo các chế tài rất nặng về trách nhiệm cá nhân.
Nghe qua tưởng là chuyện kỹ thuật. Nhưng thực chất, đây là một quyết định rất căn bản về an toàn hệ thống.
Ngân hàng là mạch máu của nền kinh tế, có nhiệm vụ lưu thông tiền, chứ không phải tích trữ mỡ.
Nếu ngân hàng dùng tiền huy động của dân để buôn đất, kịch bản sẽ rất quen:
- Khi đất tăng giá: ngân hàng lãi lớn.
- Khi đất hạ giá: ngân hàng chết , người dân mất tiền gửi sẽ dẫn đến khủng hoảng dây chuyền.
Lịch sử đã trả học phí quá đắt cho bài học này, Đại khủng hoảng 1929 ở Mỹ, Khủng hoảng tài chính 2008 với sự sụp đổ của Lehman Brothers.
Điểm chung đều là ngân hàng ôm quá nhiều tài sản rủi ro, đặc biệt là bất động sản.
Pháp luật Việt Nam không cấm ngân hàng nắm giữ bất động sản, nhưng chỉ trong một trường hợp duy nhất: xử lý nợ xấu. Và ngay cả khi đó, ngân hàng bắt buộc phải bán trong vòng 5 năm.
Chính điều này tạo ra một “mỏ vàng” cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp: tài sản phát mãi từ ngân hàng, giá thường thấp hơn thị trường do áp lực thời gian.
Nghị định 340 đi xa hơn một bước: Mua bất động sản làm trụ sở phải dùng đúng mục đích. Mua xong để không, hoặc bán kiếm lời sẽ bị phạt tiền, cùng tịch thu lợi nhuận và xử lý trách nhiệm cá nhân.
Thông điệp rất rõ: Ngân hàng hãy quay về đúng vai trò trung gian tài chính. Sân chơi bất động sản trả lại cho những người làm bất động sản.
2. Thuế thu nhập doanh nghiệp – chiếc “lưới trời”
Tiếp theo là Nghị định 373/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 14/02/2026.
Nghị định này quy định chi tiết:
- Mẫu 02/TNDN: chuyển nhượng bất động sản.
- Mẫu 06/TNDN: chuyển nhượng vốn gắn với bất động sản.
Điểm mấu chốt không nằm ở cái mẫu, mà ở khả năng kiểm soát dòng tiền và định giá tài sản.
Từ nay, các chiêu bán đất giá thấp trên hợp đồng, chuyển nhượng vốn để né thuế, định giá lòng vòng qua công ty con… sẽ rất khó sống.
Cơ quan thuế không chỉ chống thất thu, mà đang làm một việc lớn hơn: minh bạch hóa giá trị tài sản trong nền kinh tế.
Lời khuyên thật cho chủ doanh nghiệp:
Đừng cố lách nữa. Chi phí để lách bây giờ (luật sư, kế toán “sáng tạo”, rủi ro phạt) có khi còn cao hơn tiền thuế phải nộp. Hãy thuê một kế toán trưởng đủ tầm và làm đúng ngay từ đầu.
Sự minh bạch giúp bạn: Dễ gọi vốn quốc tế, dễ vay ngân hàng và ngủ ngon hơn nhiều so với những tiểu xảo trốn thuế vụn vặt.
Vậy, những chính sách liên quan gì đến túi tiền của ta?
Với nhà đầu tư bất động sản:
Săn hàng ngân hàng thanh lý: Theo dõi sát mục “tài sản phát mãi”. Áp lực 5 năm sẽ đẩy nhiều tài sản tốt ra thị trường với giá hợp lý.
Đầu tư vào sự minh bạch: Dự án pháp lý sạch, chủ đầu tư làm ăn đàng hoàng sẽ lên ngôi. Dự án “ma”, trốn thuế sẽ bị đào thải.
Với chủ doanh nghiệp:
Quản trị rủi ro pháp lý: Một biên bản phạt thuế có thể quét bay lợi nhuận cả năm.
Tận dụng chính sách: Nếu tiếp cận được nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động – hãy làm. Đó là cách giữ người hiệu quả nhất.
Chọn nghề cho tương lai: Thuế, thẩm định giá, quản lý tài sản sẽ là những ngành rất “hot” khi luật đi vào thực tế.
Động cơ của Chính phủ trong loạt nghị định này rất rõ:
An toàn hệ thống – cấm ngân hàng buôn đất.
Minh bạch nguồn thu – siết thuế chuyển nhượng.
Kết quả tất yếu sẽ là một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn.
Bây giờ là thời của những người hiểu luật, làm thật và đầu tư bằng tri thức.
